■　今日、僕のブログを過去記事までさかのぼり見ていただいた

初対面のお客さん宅へ行ってきました。

マンション住宅の全面リフォームを検討されていて

近々お見積りをする予定です。

帰り際にね・・・・

『　娘さんにどうぞ～　　』

とお菓子を頂戴しました。

過去、かなり書いてるもんね。

お客さんに、よく物をもらって嬉しいわ～い。

てね。( *´艸｀)

初対面の方にまでいただけるとは、

僕はよほどブログで・・・・

催促しているみたいですね。

そんなつもりはないんだけどね～( *´艸｀)

あ、そうそう。

日中、現場から現場を廻り、ずっと外の日が多いので

常温でも可能な物がベストです。( *´艸｀)

Yさん、お気遣い感謝します。<m(__)m>

■　ぢゃ本題に。

一昨日、切実なコメントを頂戴してましたね。

毎日楽しみに拝見しております。安東先生から流れてきた者です。

誰にも話すことができず、お心の広い上野様に愚痴らせてください。

私は父が建てた築30年弱のアパートの大家です。

先日退去した部屋には洗濯機用の水栓がなかったので、

台所の流しから分岐して洗濯機専用の配管工事をしてもらいました。

一万円のちっちゃなリフォームです。

内訳①水栓カクダイK34B　4000円②配管部材　3000円③工料　3000円。

②③は私にはできない事なので納得。

①が高いなぁと思い検索をしたところ、

実際に付いていたものとは違う画像が・・・。

K34Bの吐水口回転形給水栓ではなく、普通の水栓蛇口が・・・。

10年前から自己管理をするようになり、

バランス釜から追い焚き風呂へリフォームをしたり、

ちょくちょくお仕事をお願いしていて、私はお得意様気分でした。

見積もりで提示していながら、別のお安い部材を付けられて、

何だかショックで。

地元では老舗の会社でこれからもお世話になると思うと

直接言う勇気も無く。でも、悶々としてしまって。

ふう～。女だからなめられているのかしら。

ふう～。持ち出しばかりの大家は大変です。

上野様の文章から滲み出てくるお人柄に

ついつい甘えてしまいました。

最後までお読みいただいてありがとうございました。

ちょっと落ち着きました。

コメント主は、よしこ＠仙台さん。

以下は、よしこさんで。

よしこさん、コメントありがとうございます。

ちょっと落ち着いてもらってよかったです。

いつでも愚痴ってぇ

基本、ブログなんで好き勝手書いていきますね。

K34Bの吐水口回転形給水栓ではなく、普通の水栓蛇口が・・・。

↓

そんなの払う必要ないと思いますよ。

普通水栓の料金に変えてもらうべきです。

同等品ならまだしも、明らかにランクダウンの品になってるんだから。

数千円でも差額をお支払した方がいいと思いますよ。

リフォームの見積もりは、お客さんとの約束事を書面にしています。

約束を破るなら、了解を得て差額の説明を受けてしかるべきです。

何かの行き違いで付いちゃったかもしれないし、

業者さんも気づいてないかもしれません。

言った方が良いと僕は思いますけどね。

『今後も良きお付き合いをしていきたいので、間違いは正して

訂正の請求でお願いします。』

てね。

言った瞬間、逆切れすれば、そんなの付き合わない方が良いしね。

どこまでのお付き合いの長さか、廻りにどこまでの業者数があるか。

全く不明で答えてます。

間違ってたらごめんね。

ただ、その業者さんを褒めるわけぢゃないけど

全体的な金額はかなり安いと思いますよ。

地域性があるにしても、

リフォーム会社・工務店を通さずに行っているような金額ですね。

■　今回ご相談をいただいた、アパート大家のよしこさん。

収益物件

のオーナーさんですね。

一昔前なら、

寝てても入る家賃収入。

楽してお金儲けのアパート大家。

などと言われてきたけど、今の時代は収益物件のオーナーさんは大変です。

簡単に言うと、供給過剰。

新築・家賃安め・駅近・敷金礼金不要。

なんていう、借りる側からすれば選びたい放題。

『　家賃と敷金礼金を負けてくれるなら入居します　』

と、完全に借りて市場。

収益物件を購入するのに、一つの目安になってるのが利回り。

簡単に言うと、年間で手元に入る家賃収入を物件価格で割った数字。

例えば、よしこさんをイメージして、築30年のアパート。

部屋数は、1階5部屋・2階5部屋の計10室としましょう。

家賃は一室￥30.000にしときます。

この一棟、3000万で売っていたら・・・

家賃収入　年間360万だけど、それはずっと満室計算なので一般的に

360万×80％くらいで計算します。

288万円ね。

288万円×10年で、2880万。

288万円÷3000万で、0.096　これに100をかける。

で、答えは9.6％

この物件の利回りは9.6％ってわけ。

この数字では、収益物件のプロは購入に至らない。

プロは、利回り最低10％以上を狙います。

10％を下回れば、初期投資を回収するのに10年以上かかる。

10年超は長すぎるってことです。

しかも、この利回り計算はあくまで表面上。

いわゆる表面利回りと言います。

ここから、管理費・固定資産税・修繕費などがかかってきます。

ぢゃ、果たして利回りは・・・？

ってなってしまうので、最近の大家さんは、よしこさんみたく

管理は自身でこなし、修繕費を極力安く済ます。

こういう大家さんがほとんど。

僕の会社でも、

収益物件のリフォーム

を多々扱いますが

中々予算が厳し目です。

だって僕の会社は総合リフォームなので、

大工さん・水道屋さんや電気屋さんなど直接依頼するのに比べれば

絶対的に高値になってくる。

＜過去事例・収益物件外装工事＞

なので、僕の会社へ依頼されている収益物件のオーナーさんは

自身に本業があり、そこで生計を成り立たせ

収益物件の家賃収入は、利回りにはあまり固執しない。

そういう方が多いように思います。

『収益物件のオーナーなんか、慈善事業やでぇ　上野さん・・・』

と、よく言われてます。

僕の場合は、極力事情を把握し下請さんに協力＆自社利益を

少し下げて提案はしますけどね。

古いままでは入居率が低下する。

↓

入退去の際には、内装修繕を行う場合が多い。

↓

敷金礼金が中々でない。

↓

最悪は自身のお金を持ち出して修繕する。

↓

一棟の場合は、雨漏り・外壁の経年劣化も計画しないといけない。

こんなスパイラルに陥りかねない。

年間36万の家賃収入で、二年で退去。

新たな入居者を入れるために、修繕費を数十万費やす。

やってらんね・・・

ってなるわけ。

なので、よしこさんは今どうやっているのか知らないけど、

利回りを向上させるためには、改修工事は極力人任せにしない方が良いです。

固定資産税や管理費などと比べ、最高値は絶対的に修繕費ですからね。

もちろん、道具や知識もないと思うので全て自身で行うのは厳しいと思います。

その場合は、個別に業者を発注することです。

大工さん、水道屋さん、電気屋さん、クロス屋さん、ペンキ屋さんと。

これは完全に僕の会社の出る幕が無くなるパターンね。

まさに、リフォーム屋泣かせの大家さん。

でも、昨今はこうしないとやってけないからね。

そして、長期間に渡りやる気があるなら・・・・

技術を盗むことです。

最終的には、自身で行えるまでに修得する。

僕のしってる大家さんにそういう人がいますよ。

ま、そこまでせずとも業者を個別に発注するだけで

かなりの利益が削減されますけどね。

業者の見つけ方は色々あるけど、依頼に否定的になる業者はそうはいません。

リフォーム店や工務店からの業務に比べ、少々段取りは悪くても

必ずやってくれると思います。

必ずやってもらう大前提に、工事終了から近日の内に代金を支払うこと。

リフォーム店や工務店の仕事の場合、僕の会社もそうですが

毎月の締め、翌日の支払と入金までに時間がかかる。

そこをオーナーさん直業務で集金が早い。

こういうメリットを明確にしてあげるの。

ぢゃ必ず業者さんは見つかると思います。

一つ良い業者さんを見つければ、その業者さんに大工さん、水道やさんと

紹介してもらえばいいしね。

収益物件のオーナー業。

誰もが憧れる職業かもしれないけど、その苦労は意外と大きい。

労力に見合った報酬なんですよ。

寝てても入るなど、ごく一部の限られた人だけ。

よしこさん、頑張ってくださいね～

リフォームで分からないことが起きた時は、何でも聞いて良いですよ～

上手に業者さんを動かすことができれば、

よしこさん・・・・・

きっと、良いリフォーム屋さんになれるよ～

その時は、一般のお客さん宅も営業したりして・・・( *´艸｀)

うまくいったりして・・・・・( *´艸｀)

有名なリフォーム店になったりして・・・・・( *´艸｀)

全国展開したりして・・・・・( *´艸｀)

大阪にも出したりして・・・・・・( *´艸｀)

僕の会社と相見積でバッティングしたりして・・・・・( *´艸｀)

その時は、ぜひ一歩引いてくださいね～(￣Д￣)ﾉ

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上野太一

（株）ダイケンリフォームサービス代表取締役。 1974年7月、大阪で生まれ大阪で育った寅年。1998年24歳で独立開業。2007年に会社を法人化し現在に至る。自社で請け負ったリフォームは、関わった全ての人の『幸せを生み出すこと』をモットーにしている。ブログは2011年5月から2015年5月まで毎日更新を続けたが、丸4年を機に毎日更新は断念。現在は不定期だが、極力更新頻度を高めてます。ブログ記事は商圏に関係なくリフォームに興味のある人・お悩みの人を対象に役立つことを書くように心掛ける。稀にお茶目な記事もあるけど、本当は真面目と風の噂もあり。そこは闇に包んでおこう。 （なんでやねん~☆(ﾉ￣皿￣)ﾉ）

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