■ 今日から娘(小2)の夏休みが始まりました。(=^・^=)
さ・今年の夏も遊ぶぞー
と、思っているのは、僕でしょうか・娘でしょうか。(=^・^=)
よく学び・よく遊び・よく笑う。
有意義な二年生の夏休みになりますように。
■ ぢゃ本題に。
昨日完成に至った賃貸マンションの内装工事があります。
僕の会社は、賃貸マンションを経営されているいわゆる大家さんも
多数おられるわけですが、賃貸マンションオーナーさんって
皆さんどういうイメージを持たれていますか。
『ええな~』? 『寝ててもお金が入る』?
と、一昔前は言われてきましたが、
現代の賃貸マンション経営って
なかなか厳しいんですよ。
新築で駅近で家賃もそこそこ安くて、敷金礼金も格安。
こういった物件が山ほどあるから、今や借りて市場と言われています。
そんな中、中古の賃貸マンションは大変です。
よほどのメリットが無ければ、新築物件とは比べる対象にもならない。
例えば、僕の会社がある大阪府枚方市近辺で言えば、
こういう物件が売っています。
築25年の木造二階建てハイツ。
価格は3830万円。
家賃収入は年¥4.644.000-
単純にこの物件を所有していれば、
月¥387.000の収入があるということです。
ええやん。
素敵やん。
ほしいやん。
頂戴。
って思いますよね。( *´艸`)
ま・この物件は利回りで言えば、まだいい方。
表面利回りは12.12%になっています。
利回り計算は、このように・・・
年間家賃収入(464.4万円)÷物件購入価格(3.830万円)×100
で、12.12%となるわけね。
ようは、
このままの家賃収入をキープすれば、
約8年3か月で元金を取り戻すことができて、
その後プラスになっていくということですね。
でも・・・・これはポジティブな考え方なんです。
年間家賃収入は、ず~~~っと満室の時の計算。
元金を取り戻す年数には、必ず空室になる時期もきますよね。
更には固定資産税や各種税金。
退去時の室内改修・リフォーム。
共用部の清掃などの管理維持費。
これらを緻密に計算していけば、
結局元金を取り戻した時には10年を上回っていた。
気付けば物件の築年数は35年超。
至る所が傷みだし、給排水管などからも漏水がボチボチ出始める。
建替えるか・・・・
今の建物を壊す解体費で180万円。
建築費用が延床70坪×¥500.000で、3.500万円。
はい、3680万円。
あ・やっぱ要りません。( ̄Д ̄)ノ
って思いました? (=^・^=)
ま、今言ったことは本当に極端でやり方も色々ありますが、
賃貸マンションオーナーさんも現代は大変ってことです。
先日終わったリフォームで、そんなことを思いましたー
BEFORE/AFTERを紹介しようと思いましたが、
超長くなったので、月曜日にしまーす。(=^・^=)
皆さま、良い連休をー(=^・^=)
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上野太一

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Tags: 収益物件リフォーム
ふふふ(=´∀`)人(´∀`=)
わたしは知っています♪
これからアノお方と…
や❤︎き❤︎に❤︎く
楽しい時間をお過ごし下さい1
みぼのママさん、、、、、食べてきたわよ! 焼き肉!
あんな柔らかい肉は初めてだったわ!
ちょっとお二人さんー( ̄Д ̄)ノ
ブログタイトル、焼肉ちゃうねんけどー( ̄Д ̄)ノ
カッカッカッカッカ( ^ω^ )