■　今日から娘（小2）の夏休みが始まりました。(=^・^=)

さ・今年の夏も遊ぶぞー

と、思っているのは、僕でしょうか・娘でしょうか。(=^・^=)

よく学び・よく遊び・よく笑う。

有意義な二年生の夏休みになりますように。

■　ぢゃ本題に。

昨日完成に至った賃貸マンションの内装工事があります。

僕の会社は、賃貸マンションを経営されているいわゆる大家さんも

多数おられるわけですが、賃貸マンションオーナーさんって

皆さんどういうイメージを持たれていますか。

『ええな～』？　『寝ててもお金が入る』？

と、一昔前は言われてきましたが、

現代の賃貸マンション経営って

なかなか厳しいんですよ。

新築で駅近で家賃もそこそこ安くて、敷金礼金も格安。

こういった物件が山ほどあるから、今や借りて市場と言われています。

そんな中、中古の賃貸マンションは大変です。

よほどのメリットが無ければ、新築物件とは比べる対象にもならない。

例えば、僕の会社がある大阪府枚方市近辺で言えば、

こういう物件が売っています。

築25年の木造二階建てハイツ。

価格は3830万円。

家賃収入は年￥4.644.000-

単純にこの物件を所有していれば、

月￥387.000の収入があるということです。

ええやん。

素敵やん。

ほしいやん。

頂戴。

って思いますよね。( *´艸｀)

ま・この物件は利回りで言えば、まだいい方。

表面利回りは12.12％になっています。

利回り計算は、このように・・・

年間家賃収入（464.4万円）÷物件購入価格（3.830万円）×100

で、12.12％となるわけね。

ようは、

このままの家賃収入をキープすれば、

約8年3か月で元金を取り戻すことができて、

その後プラスになっていくということですね。

でも・・・・これはポジティブな考え方なんです。

年間家賃収入は、ず～～～っと満室の時の計算。

元金を取り戻す年数には、必ず空室になる時期もきますよね。

更には固定資産税や各種税金。

退去時の室内改修・リフォーム。

共用部の清掃などの管理維持費。

これらを緻密に計算していけば、

結局元金を取り戻した時には10年を上回っていた。

気付けば物件の築年数は35年超。

至る所が傷みだし、給排水管などからも漏水がボチボチ出始める。

建替えるか・・・・

今の建物を壊す解体費で180万円。

建築費用が延床70坪×￥500.000で、3.500万円。

はい、3680万円。

あ・やっぱ要りません。(￣Д￣)ﾉ

って思いました？　(=^・^=)

ま、今言ったことは本当に極端でやり方も色々ありますが、

賃貸マンションオーナーさんも現代は大変ってことです。

先日終わったリフォームで、そんなことを思いましたー

BEFORE/AFTERを紹介しようと思いましたが、

超長くなったので、月曜日にしまーす。(=^・^=)

皆さま、良い連休をー(=^・^=)

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上野太一

（株）ダイケンリフォームサービス代表取締役。 1974年7月、大阪で生まれ大阪で育った寅年。1998年24歳で独立開業。2007年に会社を法人化し現在に至る。自社で請け負ったリフォームは、関わった全ての人の『幸せを生み出すこと』をモットーにしている。ブログは2011年5月から2015年5月まで毎日更新を続けたが、丸4年を機に毎日更新は断念。現在は不定期だが、極力更新頻度を高めてます。ブログ記事は商圏に関係なくリフォームに興味のある人・お悩みの人を対象に役立つことを書くように心掛ける。稀にお茶目な記事もあるけど、本当は真面目と風の噂もあり。そこは闇に包んでおこう。 （なんでやねん~☆(ﾉ￣皿￣)ﾉ）

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